Punctajul Subiectului:
  • 0 Voturi - 0 medie
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
HG 1588/2007
#1
HOTARÂRE Nr. 1588 din 19 decembrie 2007 
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind 
înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari 
EMITENT: GUVERNUL ROMÂNIEI 
PUBLICATA ÎN: MONITORUL OFICIAL NR. 43 din 18 ianuarie 2008 
În temeiul art. 108 din Constitutia României, republicata, si al art. 59 din Legea nr. 
230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, 
Guvernul României adopta prezenta hotarâre. 
ART. 1 
Se aproba Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, 
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, prevazute în anexa care face parte 
integranta din prezenta hotarâre. 
ART. 2 
La data intrarii în vigoare a prezentei hotarâri se abroga Hotarârea Guvernului nr. 
400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea 
asociatiilor de proprietari, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 
8 mai 2003, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si orice alte dispozitii 
contrare. 
PRIM-MINISTRU 
CALIN POPESCU-TARICEANU 
Contrasemneaza: 
Ministrul internelor 
si reformei administrative, 
Cristian David 
Ministrul muncii, 
familiei si egalitatii de sanse, 
Paul Pacuraru 
Ministrul dezvoltarii, 
lucrarilor publice si locuintelor, 
Laszlo Borbely 
p. Ministrul economiei si finantelor, 
Catalin Doica, 
secretar de stat 
Bucuresti, 19 decembrie 2007. 
Nr. 1.588. 
ANEXA 1 
NORME METODOLOGICE 
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor 
de proprietari 
CAP. 1 
Dispozitii generale 
ART. 1 
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitia asociatiilor de 
proprietari si a autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general 
pentru înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exploatarea si 
administrarea cladirilor-blocuri de locuinte-condominii, precum si exercitarea controlului 
financiar-contabil si de gestiune asupra activitatii asociatiilor de proprietari, în aplicarea 
prevederilor Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor 
de proprietari. 
ART. 2 
(1) În scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de 
folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un 
condominiu, proprietarii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta se pot constitui în asociatii de proprietari. 
(2) Asociatia de proprietari este forma de asociere autonoma, de organizare si de 
reprezentare a intereselor comune a majoritatii proprietarilor unui condominiu, cu 
personalitate juridica, fara scop patrimonial, înfiintata în conditiile prevazute de lege. 
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru 
reprezentarea la nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia în federatii, 
uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv la nivel 
national, în conditiile prevazute de lege. 
ART. 3 
Proprietarii din asociatiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost 
dobândite în proprietate în conditiile legii si care nu s-au organizat în asociatii de 
proprietari vor lua masurile prevazute de prezentele norme metodologice pentru 
constituirea în asociatii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007. 
CAP. 2 
Înfiintarea, organizarea, functionarea si administrarea asociatiei de proprietari 
ART. 4 
Asociatia de proprietari se înfiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu 
din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se 
consemneaza într-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) 
din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexa la acordul de asociere, va contine, în mod 
obligatoriu, urmatoarele: numele si prenumele proprietarului, adresa, codul numeric 
personal, seria si numarul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data 
exprimarii vointei de asociere si semnatura. 
ART. 5 
(1) În cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de 
proprietari pe fiecare tronson ori scara în parte numai în conditiile în care nu exista o 
proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata. 
(2) Asociatiile de proprietari la nivel de scari sau tronsoane de cladire se pot constitui 
prin hotarâre a adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la 
delimitarea efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau în administrare de 
respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile legale care vor 
continua sa ramâna în sarcina tuturor coproprietarilor. 
(3) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile cu 
celelalte asociatii de proprietari constituite în cladire, pe scara sau tronson, cu privire la 
posibilitatea defalcarii tehnice a consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum 
si la modalitatea acestei defalcari/repartizari. Daca este necesar, se solicita avizul 
furnizorilor de servicii implicati cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare 
independenta a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizarea 
bransamentelor. 
ART. 6 
(1) Anterior adunarii generale de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe 
apartamente se pot întruni pentru a hotarî cu privire la înfiintarea asociatiei de proprietari 
sau la transformarea asociatiei de locatari în asociatie de proprietari. Totodata, vor hotarî si 
cu privire la persoana fizica sau juridica însarcinata cu întocmirea acordului de asociere si 
a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a 
adunarii de constituire. Hotarârea proprietarilor se consemneaza într-un proces-verbal care 
se semneaza de toti cei prezenti. 
(2) Cu cel putin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea generala de constituire 
proprietarii se convoaca prin afisare într-un loc vizibil. 
(3) Adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari este legal întrunita în 
cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. 
(4) Acordul privind înfiintarea asociatiei de proprietari se obtine cu votul a cel putin 
jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie 
decât aceea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz. 
(5) Daca nu este întrunit cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o 
noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de la data primei convocari. În cazul în 
care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, 
se face o a treia convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua convocari. Dupa 
a treia convocare a adunarii generale de constituire, acordul de asociere se considera 
realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, consemnata în tabelul nominal, anexa 
la acordul de asociere, a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor. 
(6) În adunarea generala de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de 
proprietari, în care se vor cuprinde precizari cu privire la: 
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari; 
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari; 
c) mijloacele materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; 
structura veniturilor si a cheltuielilor; 
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora; 
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de 
proprietari; 
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari; 
g) conditiile în care se dizolva asociatia de proprietari; 
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatiile contractuale, 
penalizarile, cazurile de urgenta în care se permite accesul în apartament sau în spatiul sau 
al unui delegat al asociatiei. 
i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde 
se va putea desfasura serviciul de administrare si în care pot fi pastrate în siguranta 
documentele asociatiei. 
ART. 7 
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza 
într-un proces-verbal al adunarii generale de constituire, întocmit în doua exemplare 
originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamântul. 
(2) Proprietarii îsi dau consimtamântul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul 
proprietarilor absenti, consimtamântul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal 
prevazut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de 
constituire, conform art. 6. 
(3) În cazul în care un proprietar se afla în imposibilitatea de a semna, se va consemna 
ca acesta si-a dat consimtamântul si se va face mentiune despre cauza acestei 
imposibilitati. 
ART. 8 
(1) Cererea pentru dobândirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari împreuna 
cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se 
depun si se înregistreaza la organul financiar local în a carui raza teritoriala se afla 
cladirea. 
(2) Statutul si acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007. 
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina: 
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate; 
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor; 
c) descrierea proprietatii, cuprinzând: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de 
etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta 
destinatie decât aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii; 
d) enumerarea si descrierea partilor aflate în proprietate comuna; 
e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna. 
(4) Asociatia de proprietari dobândeste personalitate juridica în baza încheierii 
judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei 
în a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea. 
(5) Încheierea se da fara citarea partilor si este executorie. 
(6) Încheierea este supusa recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se 
judeca cu citarea partilor. 
ART. 9 
Înscrierea ulterioara în asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la 
adunarea generala de constituire si care nu si-au dat consimtamântul în conditiile 
prevazute la art. 7 se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati. Proprietarul din 
condominiu solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unui act 
aditional la acordul de asociere, fara alte formalitati. 
ART. 10 
Înscrierea în cartea funciara a proprietatii individuale si a condominiului se face potrivit 
dispozitiilor legale în materie. 
ART. 11 
Dupa înfiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa 
condominiului, încheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat la 
înfiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele care emana de la 
asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare. 
ART. 12 
Proprietarii membri ai asociatiei, pe lânga drepturile si îndatoririle prevazute în statutul 
asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obligatii: 
A. Drepturi: 
a) sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari; 
b) sa îsi înscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi în structura 
organizatorica a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu; 
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, la cerere, la 
orice document al acesteia; 
d) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile 
asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste la presedintele asociatiei de proprietari, 
în termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este 
obligat sa raspunda la contestatie în termen de 7 zile; 
e) sa foloseasca partile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform 
destinatiei pentru care au fost construite; 
f) sa îsi închirieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si îndeplinirea 
responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari. 
B. Obligatii: 
a) sa mentina în bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiul cu alta 
destinatie decât aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate 
încalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celorlalti 
proprietari din condominiu; 
b) sa accepte accesul în apartamentul sau în spatiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al 
unui delegat al asociatiei, atunci când este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se 
repare ori sa se înlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces 
numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, când 
accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de 
proprietari; 
c) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de 
proprietari si sa achite în termenul stabilit cota de contributie care le revine în cadrul 
cheltuielilor asociatiei de proprietari; 
d) sa ia masuri, în cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea 
termica, precum si pentru cresterea performantei energetice a cladirii, dupa caz, potrivit 
prevederilor legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura 
interventiilor, se va avea în vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al întregii 
cladiri. În cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri 
pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrarile de reparatii, 
interventii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii; 
e) sa repare stricaciunile ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei 
sau alte persoane care actioneaza în numele lor au provocat daune oricarei parti din 
proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spatiu; 
f) la înstrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobânditor, inclusiv cele 
cu privire la sumele de plata catre asociatia de proprietari existente la data tranzactiei, 
precum si orice alte informatii relevante sau având consecinte asupra drepturilor si 
obligatiilor privitoare la proprietatea care este înstrainata; 
g) la dobândirea proprietatii, sa depuna în copie, la asociatie, actul de proprietate; 
h) sa modifice instalatiile de distributie a utilitatilor în interiorul unui condominiu sau al 
unui apartament din cadrul unui condominiu numai în conditiile legii, pe baza referatului 
tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitatii, în care se arata efectele modificarii 
instalatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotarî asupra efectuarii 
modificarii. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei 
calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat; 
i) nu pot ocupa functii în comitetul executiv si în comisia de cenzori membri având 
grade de rudenie, pâna la gradul al 4-lea inclusiv. 
ART. 13 
(1) Proprietarul poate aduce îmbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu 
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala 
a modificarilor constructiei, fara a pune în pericol integritatea structurala a cladirii sau a 
altor proprietati individuale. 
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a 
obtine mai întâi acceptul asociatiei de proprietari. 
(3) Orice modificare a proprietatii individuale se va aduce la cunostinta asociatiei pentru 
înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea în 
copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de receptie si a schitelor. 
(4) Unitatile care au administrat cladirile si sunt detinatoare a cartii constructiei au 
obligatia de a o preda asociatiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exista, sa o 
reconstituie pe cheltuiala proprie. 
ART. 14 
(1) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari se întrunesc în adunari generale 
ordinare sau extraordinare. 
(2) Adunarea generala ordinara are loc cel putin o data pe an, în primul trimestru. 
Convocarea se asigura de presedintele sau de comitetul executiv al asociatiei de 
proprietari. 
(3) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale 
asociatiei de proprietari pot fi convocate oricând de comitetul executiv sau de cel putin 
20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari. 
(4) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal 
convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile 
înainte ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. 
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate adopta hotarâri, daca majoritatea 
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin 
reprezentant legal. Daca nu este întrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea 
va fi suspendata si reconvocata în termen de maximum 10 zile de la data primei convocari. 
La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de 
proprietari au fost convocati, hotarârile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor 
prezenti, prin votul majoritatii acestora. Dovezi ale convocarii si reconvocarii constituie 
afisul de la avizier si tabelul nominal convocator cu semnaturi. 
ART. 15 
Adunarea generala a asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii: 
a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau 
membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari; 
b) adopta, modifica sau revoca hotarâri; 
c) adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli; 
d) mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, 
pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator al 
imobilului sau a altor angajati ori prestatori, în scopul administrarii si bunei functionari a 
cladirii; 
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau 
prin votul proprietarilor asociati. 
ART. 16 
Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, 
reprezinta asociatia de proprietari în administrarea si exploatarea cladirii, cu exceptia 
atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, 
apartamente sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de 
proprietari este si presedinte al comitetului executiv. 
ART. 17 
(1) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii: 
a) duce la îndeplinire hotarârile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor 
legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari; 
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a 
hotarârilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a 
acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari; 
c) întocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea 
adunarilor generale; 
d) reglementeaza folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea partilor 
proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune, în 
conformitate cu actele normative în vigoare; 
e) întocmeste sau propune planuri de masuri si activitati, conform cu responsabilitatile 
ce le revin, si urmareste realizarea lor; 
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, în 
mod special situatia încasarilor si a platilor lunare; 
g) pentru realizarea scopului si a activitatilor asociatiei de proprietari, angajeaza si 
demite personalul necesar, încheie si reziliaza contracte cu persoane fizice/juridice; 
h) îsi asuma obligatii, în numele asociatiei de proprietari sau în numele proprietarilor 
membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire; 
i) initiaza sau apara în procese, în numele asociatiei de proprietari sau în numele 
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire; 
j) stabileste sistemul propriu de penalizari al asociatiei de proprietari pentru restantele 
afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform 
prevederilor legale; 
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari; 
l) asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei; 
m) asigura urmarirea comportarii în timp a constructiei, pe toata durata de existenta a 
acesteia; 
n) gestioneaza situatiile exceptionale si de criza; 
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotarârile adunarii generale; 
p) aproba lunar lista cu cotele de contributie la plata cheltuielilor asociatiei de 
proprietari, conform hotarârii adunarii generale; 
r) stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu 
domiciliul în cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna; 
stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea 
de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, 
conform hotarârii adunarii generale; 
s) analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuri pentru 
rezolvarea acestora, conform hotarârii adunarii generale; 
s) ia toate masurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei 
în care se efectueaza reparatii la partile comune, urmând ca sumele aferente reparatiilor 
respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza. 
(2) Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar si sunt legal întrunite daca 
jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv 
pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din 
numarul membrilor sai. 
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza în registrul de decizii al comitetului 
executiv si se afiseaza la avizier. 
(4) Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari 
derularea acestuia în conditiile legii. 
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atributiilor 
ce îi revin si adopta decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor, remuneratiilor si 
al eventualelor premieri care se acorda personalului încadrat cu contract individual de 
munca sau în baza unei conventii civile de prestari de servicii, în limita bugetului aprobat 
de adunarea generala. 
(6) Comitetul executiv angajeaza sau demite personalul, încheie sau reziliaza contracte 
în ceea ce priveste activitatea de administrare si întretinere a cladirii, a partilor comune de 
constructii/a instalatiilor, precum si pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de 
proprietari: administrare, contabilitate, casierie, îngrijire, mecanica, instalatii etc. 
Angajarea personalului necesar asociatiei de proprietari se face de catre comitetul 
executiv, reprezentat de presedinte, în conformitate cu prevederile legislatiei specifice în 
vigoare. 
(7) Comitetul executiv decide asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor 
asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, în limita 
bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor, potrivit art. 
35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007. 
(8) Comitetul executiv preia toate obligatiile si raspunderile privind activitatea de 
management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât 
asociatia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, 
indiferent de cauze. 
(9) Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv 
presedintele asociatiei de proprietari, raspund, personal sau solidar, dupa caz, în fata legii 
si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat. 
ART. 18 
(1) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care a obtinut cel mai mare 
numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al 
comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor în cadrul adunarii 
generale. 
(2) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia în derularea contractelor 
angajate de aceasta si îsi asuma obligatii în numele acesteia. 
(3) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia în relatiile cu tertii, inclusiv 
în actiunile initiate de asociatie împotriva unui proprietar care nu si-a îndeplinit obligatiile 
fata de asociatie sau în procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarâre a 
adunarii generale a proprietarilor. 
(4) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste îndeplinirea obligatiilor cetatenesti 
ce revin proprietarilor si punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv. 
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii 
tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare la activitatea asociatiei 
de proprietari. 
(6) Stampila asociatiei de proprietari se pastreaza si se foloseste numai de catre 
presedinte sau de vicepresedinte. 
(7) În cazul în care presedintele se afla în imposibilitatea de a-si exercita atributiile, 
acestea vor fi îndeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedintele asociatiei de 
proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca în termen de 90 de zile de la 
data când s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a 
alege un nou presedinte. 
(8) Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de 
mandat, potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri si 
cheltuieli aprobat prin hotarâre a adunarii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal. 
ART. 19 
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii în 
administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari. 
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care trebuie sa 
aiba cel putin studii medii. 
(3) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, 
atunci adunarea generala va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din 
afara asociatiei de proprietari, persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de 
contract sau conventie de prestari de servicii. 
(4) Cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de 
mandat, conform hotarârii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului 
anual de venituri si cheltuieli. 
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociatiei de proprietari poate fi remunerat, 
conform hotarârii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de 
venituri si cheltuieli. 
(6) Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de 
proprietari raspund, personal sau solidar, în fata legii si a proprietarilor pentru daunele si 
prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat. 
ART. 20 
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, în principal, urmatoarele 
atributii: 
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotarârilor, deciziilor, regulilor si a 
regulamentelor; 
b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli; 
c) verifica gestiunea financiar-contabila; 
d) cel putin o data pe an, întocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra 
activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunând masuri. 
ART. 21 
(1) Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea 
proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicata, cu modificarile si 
completarile ulterioare, în partida dubla sau în partida simpla, prin optiune, potrivit 
hotarârii adunarii generale a asociatiei de proprietari. 
(2) Asociatiile de proprietari organizeaza si conduc contabilitatea în conformitate cu 
reglementarile contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial, aprobate prin 
ordin al ministrului economiei si finantelor. 
(3) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida 
simpla vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea si îndrumarea asociatiilor 
de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, 
întocmita potrivit ordinului ministrului economiei si finantelor, pâna la data de 1 martie 
pentru situatia existenta la 31 decembrie si pâna la data de 1 septembrie pentru situatia 
existenta la 30 iunie. Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea 
contabilitatii în partida dubla vor depune bilant contabil, conform prevederilor legale. 
ART. 22 
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare 
tehnica, de contabilitate si casierie. 
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de 
administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru 
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, întretinerii, investitiilor si 
reparatiilor asupra proprietatii comune. 
(3) Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administratiei publice locale pentru 
activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa îndeplineasca 
urmatoarele conditii: 
a) sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori ca 
activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract; 
b) sa aiba angajate persoane atestate în conditiile prezentelor norme metodologice; 
c) sa dovedeasca ca au bonitate financiara. 
(4) Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale 
acceptate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o 
administreze. 
(5) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin: 
a) prestarea serviciilor conform atributiilor, obligatiilor si responsabilitatilor atribuite de 
comitetul executiv, în conditiile legislatiei în vigoare; 
b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier; 
c) efectuarea formalitatilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de 
servicii pentru exploatarea si întretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor 
contracte; 
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna; 
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor în 
raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de 
adunarea generala; 
f) îndeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite 
prin contractul încheiat cu asociatia de proprietari. 
(6) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, în conditiile legii. 
La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla, 
administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil. 
(7) Administratorul care îndeplineste si functia de contabil în partida simpla are 
obligatia sa întocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul 
pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentru evidenta fondului de rulment, 
registrul pentru evidenta sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, 
precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ordin al 
ministrului economiei si finantelor. 
(8) În situatia în care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de 
efectuarea operatiunilor de încasari si plati în numerar, cu respectarea prevederilor 
Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru 
conducerea contabilitatii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia 
de casier. Pentru încasarile în numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita 
chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoarele date: numarul de ordine, în baza unei 
serii, care identifica chitanta în mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa 
si codul de înregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta. 
(9) Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinând seama de pret, 
durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului 
executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, 
în vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei în vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 
230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plata. 
ART. 23 
Spatiile din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau 
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor 
membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, în baza unui contract 
de închiriere, de folosinta sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007. 
ART. 24 
(1) În scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari 
stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de 
rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât sa poata acoperi 
cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea 
cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea 
cheltuielilor lunare înregistrate de asociatia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii 
cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar în cazurile asociatiilor de 
proprietari nou-înfiintate, prin constatarea si însusirea experientei în domeniu a unor 
asociatii de proprietari echivalente ca marime. 
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui 
proprietar, potrivit hotarârii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reîntregirea 
fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru 
încasarea fondului de rulment, casierul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta 
personalizata separata. 
(3) În situatiile în care, prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriasul se 
obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieste, acesta 
va participa si la formarea fondului de rulment. 
(4) Fondul de rulment încasat se poate restitui în situatiile de schimbare a domiciliului 
sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau 
a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si în situatiile în care cheltuielile 
lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului. 
(5) Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partilor de 
constructii/instalatii aflate în proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, 
care va fi depus în contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decât cu acordul 
adunarii generale a asociatiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri si 
cheltuieli. 
(6) Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte 
activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza în exclusivitate pentru 
îmbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru întretinerea si repararea 
proprietatii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se 
cuprind si cele obtinute din închirierea unor spatii aflate în proprietate comuna indiviza, a 
spatiilor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme 
luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, în conditiile legii. Aceste 
venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc 
proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment si nu 
pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest 
fond va fi depus în contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decât cu acordul 
adunarii generale a asociatiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri si 
cheltuieli. 
ART. 25 
(1) Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare 
proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, în termen de maximum 20 
de zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie înscrisa în lista de plata 
respectiva. În vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de 
utilitati, administratorii au obligatia de a afisa lista de plata în termen de maximum 5 zile 
de la data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin înscrisul de pe 
stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, în cazul transmiterii facturii prin 
curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de întârziere 
pentru suma neachitata, în conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei 
de proprietari, în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma 
acestora nu poate depasi suma cotei restante la care s-a aplicat. 
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere vor face obiectul fondului 
de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor 
impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii 
comune sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa. 
(3) Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru întârzieri la plata 
facturilor, acestea se vor recupera de la: 
a) restantierii la cotele de întretinere, proportional cu cuantumul restantelor; 
b) persoana împuternicita sa achite facturile, daca a întârziat plata facturilor la termen. 
ART. 26 
Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar 
asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din 
condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru 
sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa 
cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor în interesul carora au fost facute. 
ART. 27 
Privilegiul imobiliar se înscrie în partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii 
publicitatii imobiliare prevazute în titlul II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare 
nr. 7/1996, republicata, si în Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de 
cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei 
Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare. 
ART. 28 
(1) Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea presedintelui asociatiei de proprietari. 
(2) Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara în a carui 
circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si 
domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul 
înscrierii, indicarea actului sau a actelor în masura sa justifice cererea, localitatea în care 
este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz. 
(3) În cazul în care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se 
solicita înscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta în cerere, urmând ca 
privilegiul sa fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliara, în conformitate cu art. 
58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata. 
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe 
listele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata. 
(5) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute la alin. (4), vor purta stampila 
asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al 
comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si 
prenumelui acestora. 
ART. 29 
Privilegiul imobiliar prevazut la art. 26 este opozabil celorlalti creditori numai de la data 
îndeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara. 
ART. 30 
Privilegiul imobiliar se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a 
proprietarului, pe baza chitantei ori a altui înscris prin care asociatia confirma plata sumei 
datorate. 
ART. 31 
Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut la art. 26 se va efectua numai în 
temeiul unei hotarâri judecatoresti. 
CAP. 3 
SECTIUNEA 1 
Repartizarea cheltuielilor rezultate din întretinerea, repararea si exploatarea 
condominiilor 
ART. 32 
(1) Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor 
asociatiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de 
contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente 
fondurilor din asociatia de proprietari. 
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate 
individuala revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul 
asociatiei de proprietari a condominiului. Lista de plata se semneaza de administrator si de 
un membru al comisiei de cenzori si se aproba de presedinte prin semnatura si aplicarea 
stampilei asociatiei, persoanele semnatare certificând si raspunzând de corectitudinea listei 
de plata. 
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca 
urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii 
apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decât aceea de locuinta ori în alte situatii. 
ART. 33 
(1) Asociatiile de proprietari constituite în condominii cu mai multe scari pot sa îsi 
monteze contoare de apa pe fiecare scara în parte, pentru defalcarea consumului. 
Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe 
fiecare scara. Diferentele fata de consumul înregistrat de contorul de bransament se 
repartizeaza fiecarei scari în cote-parti egale, în baza conventiei scrise dintre asociatiile de 
proprietari înfiintate pe scari sau tronsoane de cladire. Consumurile înregistrate de 
contoarele montate în aval de contorul de bransament nu fac obiectul contractului de 
furnizare a serviciului si nu determina obligatii ale asociatiei de proprietari catre furnizorul 
serviciului respectiv. 
(2) Asociatiile de proprietari carora li se factureaza consumul în sistem pausal au 
obligatia sa declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar si 
cu aplicarea stampilei asociatiei de proprietari, pe propria raspundere, numarul mediu de 
persoane, ori de câte ori se produce o modificare a acestuia. 
(3) Asociatiile de proprietari care au în componenta cel putin doua scari sau tronsoane 
de cladire dotate cu contor de bransament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, 
apa calda si/sau energia termica pentru încalzirea apartamentelor si a spatiilor cu alta 
destinatie decât aceea de locuinta pe scari sau tronsoane de cladire, în functie de indicatiile 
contoarelor de bransament. Dupa aceasta repartizare, pentru lista de plata aferenta fiecarei 
scari sau fiecarui tronson de cladire calculul contravalorii consumului pentru fiecare 
apartament si spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuinta se face conform prevederilor 
art. 47 lit. a) - c) din Legea nr. 230/2007. 
SECTIUNEA a 2-a 
Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane 
ART. 34 
Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc în condominiu 
si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se 
repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati în 
cladire în luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei 
pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; 
energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea deseurilor 
menajere, vidanjare. 
ART. 35 
Prin hotarâre a adunarii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente 
consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele 
care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 
1 din cladirile fara mezanin. De asemenea, în cazul cladirilor care au amplasate la etajele 
superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarâre a adunarii generale, persoanele care 
locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 
din cladirile fara mezanin pot sa fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului 
de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor 
angajamente personale, date în scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care 
nu folosesc spatiile de la etajele superioare. 
ART. 36 
(1) În cladirile în care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se 
înregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent încalzirii, se stabileste 
consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit 
legislatiei în vigoare. 
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apa calda menajera pe apartamente si 
spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta la cladirile cu centrala termica proprie, 
asociatia de proprietari poate monta un contor pe instalatia de apa calda, astfel încât acesta 
sa înregistreze consumul de apa calda menajera din condominiu. Valoarea consumului de 
gaze naturale, în lipsa unui contor care sa înregistreze acest consum, pentru prepararea 
apei calde se determina pe baza unor bareme stabilite potrivit legislatiei în vigoare. 
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru încalzire la cladirile cu 
centrala termica proprie, în situatiile în care nu exista aparate de masura a consumului 
respectiv, se determina scazând din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor 
naturale rezultate pentru apa calda si bucatarii conform prevederilor de la alin. (1) si (2). 
ART. 37 
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc în 
condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de 
masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara 
activitati în cladire în luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile 
asociatiei pentru: apa si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere si a 
hranei; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea 
deseurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabileste 
printr-o conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. 
(2) Conventia prevazuta are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada 
activitatii desfasurate de detinatorii prevazuti la alin. (1), si se actualizeaza periodic, în 
functie de elementele noi care intervin, în functie de numarul persoanelor care desfasoara 
zilnic activitati în spatiul sau apartamentul respectiv, de numarul mediu zilnic de clienti si 
de obiectul de activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatorul spatiului si se 
certifica de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru 
calculul cheltuielilor pe persoana aferente spatiului respectiv. 
(3) Conventia precizeaza contributia proprietarului la cheltuielile asociatiei de 
proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe fiecare 
proprietate în cauza si care sunt determinate de activitatea desfasurata. 
(4) Conventia completeaza obligatiile proprietarului fata de cheltuielile din cadrul 
asociatiei de proprietari mentionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b) - f). 
(5) În situatia în care, la notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, 
proprietarii spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta din condominiu refuza 
încheierea conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate în acest sens de catre 
comitetul executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si în baza constatarilor 
vizuale cu privire la activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane 
angajate si al numarului de clienti. 
(6) În situatia în care, la notificarea scrisa a proprietarului, conducerea asociatiei de 
proprietari refuza încheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut la art. 47 lit. a) sau 
b) din Legea nr. 230/2007, dupa caz, cu obligatia proprietarului de a declara, în scris, 
numarul persoanelor angajate sau care desfasoara activitati în spatiul sau. 
ART. 38 
(1) În lipsa contoarelor de înregistrare a consumului de apa la bransament, repartizarea 
consumului se face potrivit normelor legale, pe baza de bareme pe fiecare tip de 
consumator în parte. 
(2) În cazurile în care condominiul dispune numai de dusuri si bai comune care 
deservesc apartamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza pe fiecare proprietar în raport 
cu numarul persoanelor care locuiesc curent în cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu. 
(3) În cazul în care nu se pot separa, prin masurare, consumurile de energie electrica la 
partile comune ale cladirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se 
realizeaza conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun 
si pentru detinatorii de apartamente, tinându-se seama de consumatorii electrici existenti, 
iar cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna se repartizeaza pe fiecare proprietar 
proportional cu numarul de persoane care locuiesc în condominiu, conform cu legislatia în 
vigoare. 
SECTIUNEA a 3-a 
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale 
ART. 39 
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa 
rece si canalizare; apa calda menajera; energia termica, combustibilul si apa rece pentru 
prepararea apei calde; gaze naturale; încalzirea apartamentului sau a spatiului cu alta 
destinatie decât aceea de locuinta. 
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza în functie de indexul 
contoarelor individuale sau în functie de alte criterii în baza carora se pot individualiza 
consumurile. 
ART. 40 
(1) Daca sunt întrunite conditiile prevazute în actele normative în vigoare cu privire la 
asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apa sau încalzire, atunci 
repartizarea acestor utilitati se stabileste prin decizie a comitetului executiv al asociatiei de 
proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire la 
modul de citire, de calcul si de repartizare a contravalorii consumurilor respective. 
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de 
înregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari poate stabili modul de plata a 
cheltuielilor pe baza de conventie cu caracter individual, considerat ca un serviciu 
suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, încheiat cu furnizorul 
serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. În toate cazurile, plata 
consumurilor proprii nu scuteste niciun proprietar de la plata contributiei la cheltuielile 
comune. 
ART. 41 
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza în functie de indexul 
repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice si metodologiei elaborate de Autoritatea 
Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice. 
(2) În cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru încalzire, diferenta dintre 
consumul înregistrat de contorul montat la bransament si suma consumurilor înregistrate 
de contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezinta consum comun si se 
repartizeaza proportional cu cota indiviza. 
ART. 42 
(1) Asociatiile de proprietari vor evidentia cheltuielile cu energia termica pentru 
încalzire si apa calda menajera, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, 
care va fi afisat împreuna cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întretinere. 
(2) În borderoul prevazut la alin. (1) se vor înscrie obligatiile de plata a energiei termice 
consumate pentru încalzire si prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, asa 
cum rezulta din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termica, si separat 
cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanta de urgenta a Guvernului 
nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 5/2003 privind 
acordarea de ajutoare pentru încalzirea locuintei, precum si a unor facilitati po**tiei 
pentru plata energiei termice, aprobata prin Legea nr. 116/2007. 
(3) La primirea borderoului cuprinzând ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor 
mentiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmând sa achite diferenta dintre cota de 
întretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social. 
SECTIUNEA a 4-a 
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate 
ART. 43 
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, în functie de suprafata utila a 
apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta, reprezinta 
cheltuielile efectuate pentru administrarea, întretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, 
consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate în proprietate 
comuna. 
ART. 44 
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu 
privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de 
întretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, 
modernizare la partile de constructii si instalatii aflate în si pe proprietatea comuna, astfel 
cum este descrisa în cartea tehnica a constructiei si în acordul de asociere: subsolul; 
conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, încalzire, energie 
electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de 
instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de 
evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele 
asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat 
al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, 
electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor 
asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv 
si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; alte 
servicii administrative catre proprietatea comuna. 
(2) Daca facturarea serviciilor publice de utilitati este individuala, pentru consumurile 
de pe spatiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociatia de 
proprietari, în conditiile stabilite de comun acord. 
ART. 45 
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu cotaparte 
indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata în 
functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie 
decât aceea de locuinta. Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a 
fiecarui proprietar este înscrisa în acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti 
indivize se consemneaza în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta. 
ART. 46 
(1) Suprafata utila a apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta si cota-parte indiviza de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, 
dupa caz, contractul de vânzare-cumparare, fisa cadastrala, contractul de construire sau 
procesul-verbal de predare-primire si contractul de schimb sau contractul de donatie si/sau 
cele determinate pe baza de masuratori si înscrise într-o documentatie cadastrala 
receptionata de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara competent. 
(2) În cazul în care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, care sunt 
fractiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta din cladirea/blocul care constituie condominiul, nu este egala cu 100, comitetul 
executiv al asociatiei de proprietari solicita întocmirea unei noi documentatii cadastrale, 
prin punerea la dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor în 
vigoare cu privire la autorizarea, calitatea si siguranta constructiilor. 
(3) Cota-parte indiviza de proprietate reprezinta raportul procentual dintre suprafata 
utila a apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decât aceea de locuinta si suma 
suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta din condominiu. 
ART. 47 
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încalzire, în cazul în care nu 
exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie 
decât aceea de locuinta, inclusiv pentru proprietatea comuna aferenta acestora, se 
repartizeaza tuturor proprietarilor din cadrul asociatiei de proprietari proportional cu cotaparte 
indiviza din proprietatea comuna, asa cum este înscrisa în acordul de asociere. 
SECTIUNEA a 5-a 
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari 
ART. 48 
Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza 
în mod individual proprietarii, toti sau în parte, gestionate financiar prin intermediul 
asociatiei de proprietari. 
ART. 49 
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul si gestiunea 
consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuri 
municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spatiilor comune - boxe, 
casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea 
contractelor cu caracter individual; întretinerea interfonului si a partii de instalatie din 
interiorul apartamentului; verificarea metrologica a contoarelor individuale de energie 
termica, în cazul distributiei orizontale; reviziile instalatiilor interioare de gaze, apa si 
încalzire; alte servicii individuale catre proprietari. 
ART. 50 
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care revine fiecarui 
beneficiar în cauza. 
(2) Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii si determina consumuri 
suplimentare, în conditiile în care nu exista nicio interdictie legala în acest sens, calculul 
cotei de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite 
prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului 
executiv, în functie de cantitatea consumata. 
SECTIUNEA a 6-a 
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici 
ART. 51 
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari 
pentru: încalzirea proprietatilor individuale - apartamente, spatii cu alta destinatie decât 
aceea de locuinta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si energia electrica 
pentru încalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuri pentru 
functionarea instalatiilor de încalzire centrala). 
ART. 52 
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiile aflate în 
proprietate comuna, si anume casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si 
altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care îi 
revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisa în actul de proprietate sau cum a 
fost recalculata conform prevederilor prezentelor norme metodologice. 
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încalzirea spatiilor comune, precum si pentru 
alocarea, încasarea si plata sumelor aferente contractului individual de prestari de servicii 
energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de prestari de servicii cu 
asociatia de proprietari. Valoarea contractului se negociaza între parti. 
(3) Proprietarii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta 
deconectati de la sistemul de alimentare centralizata cu energie termica al cladirii au 
obligatia sa-si asigure o alta sursa de încalzire. 
(4) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decât aceea de 
locuinta modifica suprafata echivalenta termic de încalzire din apartamentul sau din 
spatiul pe care îl detine, 
#2
S-au mai schimbat lucrurile intre timp, dar numai in rau.
Ce parere ai de noile prevederi legislative?
_____________________________________________
Marius
#3
eu nu cred ca s-au schimbat deocamdata...din cate stiu exista un proiect de lege dar nu a fost inca aprobat...
#4
(02-01-18, 11:00 PM)gmic A scris: eu nu cred ca s-au schimbat deocamdata...din cate stiu exista un proiect de lege dar nu a fost inca aprobat...

Buna ziua,
In calitate de proaspat cenzor al asociatiei din care fac parte (din Constanta), am intrebat la fel de proaspatul administrator zilele trecute ce stie despre balanta de activ pasiv mentionata la art 21 alin 3 din prezenta hotarare. Mi-a raspuns ca s-a scos balanta de vreo 2-3 ani. Am tot cautat ultimele modificari ale hotararii, dar nu am gasit nimic.
Imi puteti spune daca Blanata de activ-pasiv trebuie depusa in continuare ca si pana acum (de 2 ori pe an) sau daca s-a abrogat acest articol si prin ce act s-a abrogat?
Sau mai concret: Hotararea 1588/2007 este in vigoare in forma prezentata pe acest forum? Ca sa nu mai iau de om degeaba...
Multumesc!
#5
se depune in continuare...daca zice ca "s-a scos", sa va arate articolul de lege sau ordonanta de urgenta...
#6
Aveti idee daca se aplica sanctiuni pentru nedepunerea balantei si care sunt acestea?
Am mai discutat cu adm. problema in seara asta. Mi-a spus ca Primaria Constanta a renuntat la a mai solicita balanta din cauza datoriilor enorme pe care asociatiile le au la RADET datorate administratorilor fugiti cu banii asociatiilor, asociatiile depunand in mod constant balanta dezechilibrata. Este posibil sa ai balanta in dezechilibru daca ai datorii la furnizori dar nu ai datornici pe listele de plata? Scuze pentru ignoranta. Nu am avut ocazia niciodata sa studiez o astfel de balanta.
#7
legea spune ca este obligatoriu sa fie depusa situatia de activ pasiv semestrial la primarie dar din fericire nu prevede si o sanctiune.
situatia de activ pasiv poate fi dezechilibrata daca lipsesc bani (partea de activ mai mica decat cea de pasiv) sau daca sunt bani in plus si nu se stie de unde sunt (partea de pasiv mai mica decat cea de activ)....


Mergi la:


Utilizatori care citesc acest subiect: 1 Vizitator(i)